Takläggare för BRF och bostadsrättsförening i Stockholm

Trygg takentreprenad för föreningen

Vi är vana att arbeta mot BRF-styrelser och förvaltare. Ni får ett detaljerat underlag att ta till stämman, en plan för ställning och etablering som stör de boende så lite som möjligt, och löpande återkoppling under arbetet. Vi ser samtidigt över taksäkerhet så att föreningen uppfyller sitt ansvar. I kommuner med många flerbostadshus, som när vi är takläggare i Solna, planerar vi arbetet efter föreningens vardag. Att byta tak i en bostadsrättsförening skiljer sig från ett villatak främst genom beslutsvägen: yttertaket är föreningens gemensamma egendom, så det är styrelsen som beställer arbetet och inte den enskilda medlemmen. Ett takbyte i en bostadsrättsförening tar därför normalt längre tid från första besiktning till spadtag än motsvarande jobb på en villa, och den tiden går åt till underlag och beslut snarare än till själva arbetet på taket.

Vad vi hjälper föreningen med

Vad kostar ett takbyte för en BRF?

Ett takbyte på ett flerbostadshus ligger normalt på 1 200–2 500 kr per m² takyta inklusive material och arbete, ungefär samma spann som på en villa. Det som skiljer är volymen: en förening med 600 m² takyta hamnar därmed oftast mellan 700 000 och 1,5 miljoner kronor, plus ställning och etablering. Se hela prisbilden under vad kostar det att byta tak.

Till skillnad från en villaägare får föreningen inte ROT-avdrag – en BRF är en juridisk person. Vi tar därför fram budgetsiffran brutto, så att styrelsen kan lägga in den rätt i underhållsplanen redan innan stämman.

Hur beslutet ska fattas beror på hur stort ingreppet är. Ett takbyte i samma material och utförande räknas normalt som löpande underhåll, och då kan styrelsen besluta själv inom ramen för underhållsplanen. Byter föreningen till ett annat material, ändrar taksiluetten eller lägger till takkupor eller terrasser handlar det i stället om en väsentlig förändring, och då krävs beslut på föreningsstämma. Finansieringen avgörs på samma möte: de flesta föreningar tar antingen av den yttre fonden, höjer avgiften eller lånar upp, och besked om vilket brukar vara det som avgör tidplanen. Kom ihåg att räkna med ställning och etablering redan i det första underlaget – på ett flerbostadshus är det en post som ofta överraskar när den kommer separat.

Kostnadsfri statusbesiktning inför beslutet

Vi börjar alltid med en kostnadsfri statusbesiktning av föreningens tak. Vi går upp på taket, kontrollerar ytskikt, underlagspapp, plåtdetaljer och avvattning, och lämnar en skriftlig bedömning av hur många år taket har kvar.

Bedömningen säger också om ni kan nöja er med en omläggning där pannorna återanvänds, eller om det krävs ett fullt takbyte. Skillnaden i kostnad är stor, och underlaget är något styrelsen kan ta med rakt in i stämman.

Måste föreningen byta tak efter 50 år?

Nej. Det är takets skick som avgör, inte årtalet i fastighetsbeteckningen. Ett ålderskriterium är ändå användbart i underhållsplanen, eftersom det säger när föreningen bör börja avsätta pengar och boka in en besiktning – inte när spaden ska i backen.

Räkna med att lertegel håller 40–60 år, betongpannor 40–50 år, falsad plåt 50 år och uppåt och svetsad papp på platta tak 20–30 år. Sitter föreningen på betongpannor är det värt att veta att ytskiktet är slut långt före pannan: det slits bort på 25–35 år, och ett tak som suger vatten mossar igen snabbare och blir frostkänsligt utan att en enda panna har spruckit. Hela bilden per material finns under hur länge ett tak håller.

För ett flerbostadshus är det oftast underlagspappen och läkten som sätter gränsen, inte pannorna. Det är också därför en statusbesiktning ger ett bättre beslutsunderlag än takets ålder: den skiljer på ett tak som behöver läggas om med återanvända pannor och ett som är uttjänt hela vägen ner, och skillnaden i kostnad mellan de två är stor nog att styra vilket år projektet bör ligga i planen.

Hur lång tid tar ett takbyte för en BRF?

Själva arbetet på taket är sällan det som tar tid. Ett takbyte på ett normalstort flerbostadshus tar ungefär fyra till tio veckor från att ställningen är rest till att den plockas ner, beroende på takyta, antal huskroppar och hur mycket som behöver bytas under ytskiktet.

Det som gör att ett takbyte i en förening drar ut på tiden är beslutsvägen före. Räkna med sex till arton månader från första statusbesiktning till spadtag: besiktning och offerter tar några veckor, underlaget ska skrivas fram till styrelsen, och krävs det beslut på föreningsstämma styrs tidpunkten av när stämman infaller. Ligger den ordinarie stämman på våren och beslutet inte hinner med, skjuts projektet i praktiken ett år framåt om ni inte kallar till en extrastämma.

Årstiden spelar också in. Vi arbetar året runt, men underlagspapp och tätskikt vill ha torrt och någorlunda milt väder, så de flesta föreningsprojekt läggs mellan vår och höst. Vinterjobb går att göra med väderskydd, men det kostar mer. Boka därför gärna in besiktningen på hösten så att beslutet är fattat när säsongen öppnar.

Fallgropar vid takbyte i BRF – checklista för styrelsen

Det är oftast samma saker som går fel i föreningsprojekt. Gå igenom de här punkterna innan ni skriver på:

Underlaget under pannorna. Råspont och läkt går inte att bedöma helt förrän det gamla taket är rivet. Se till att offerten har ett à-pris per kvadratmeter för byte av råspont, annars blir tillägget en förhandling mitt i projektet.

Bygglov. Byter ni till samma material och kulör räknas det normalt som underhåll och kräver inget lov. Ändrar ni taktäckning, färg eller taksiluett kan bygglov krävas eftersom byggnadens yttre utseende påverkas, och i värdefull bebyggelse gäller det även små ändringar. Läs mer om bygglov vid takbyte och stäm av med kommunen innan ni beslutar om materialbyte.

Ställning och etablering. Posten kommer ofta separat och överraskar budgeten. Be om den inräknad i det fasta priset, tillsammans med bodar, container och lyft.

Beslutsformen. Underhåll i samma utförande kan styrelsen normalt besluta om själv, medan en väsentlig förändring ska tas på stämma. Fattas beslutet i fel ordning kan det överklagas långt efter att arbetet är gjort.

Garantier och slutbesiktning. Kontrollera att entreprenaden följer ett standardavtal, att entreprenören har ansvarsförsäkring och F-skatt, och boka en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman. Spara handlingarna i underhållsplanen.

De boende. Ställning utanför fönstren väcker frågor om inbrott, buller och balkonger som inte går att använda. Ett informationsbrev före byggstart och en kontaktperson under arbetet tar bort de flesta klagomålen.

Begär offert på takarbete

Skicka ett meddelande med adress och gärna bilder på taket – vi återkommer med pris inom 24 timmar. Eller ring direkt.